2016年楼市定调去库存依靠农民的可行性调查

　　刚刚结束的中央经济工作会议，确定了2016年经济社会发展五大任务，其中第二大任务即是房地产业的“去库存”。

　　如何去库存？会议确定的措施是：化解房地产库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求；允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户；以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；鼓励开发商适当降低商品住房价格；促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；要取消过时的限制性措施。

　　分析这些措施，不难看出，中央认为农民工市民化即农民工进城买房定居下来，是“去库存”是否能顺利实施的关键。

　　在人口大省河北，省政府倡导要引导农村人口到市区落户，主要是有序放开市区落户条件。全面放开县(市)城区和城镇落户限制，其中有8类人员可落户市区。感觉这个政策有点类似于09年的家电下乡，但是家电下乡又不同于房地产去库存，家电无论从价格和影响来说都是地产无法比比拟的。因此，把去库存这个大任交给农民工，究竟现不现实呢？

　　农民工到底能消化多少库存？

　　今年11月，习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到约7.5亿。但城镇化质量并不高，根据《2013年全国农民工监测调查报告》，我国农民工数量达到2.69亿人。80、90后的第二代农民工已成为绝对主力，这部分20-35岁的新生代农民工在目前的1.5亿跨省流动农民工中占80%份额，十年内这部分群体人数将突破2亿。

　　根据统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。

　　《中国住房发展报告2015—2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。这无疑是一个天量的购房需求，但对比之前推算的库存，数量上仍然有很大差距。

　　农民工进城购房存在哪些问题？

　　1、区域选择问题

　　农民工在哪？河北农民工主要从事建筑业、制造业和服务业，其地域集中于京津、长三角、珠三角，这些地方房地产还会如火如荼，因为供小于求，人口流入度高。所以产生第一个问题，工作区域与购房区域的矛盾，他们买不起。总不能在北京打工，回河北老家的县城买房吧，没有意义。

　　三四线及以下的城市，一方面，户均套数早已经超过了1.2套，该有房的都已经有了，没房的未来的需求也是屈指可数。这些城市消化住房库存的关键是有吸引就业的产业，有吸引落户的比较好的教育医疗等公共服务，而这些又恰恰是三四线城市最缺乏的。这意味着，化解库存的政策希望和农民工市民化的期待在某种程度上存在着背离：农民工希望在可以提供就业和良好的公共产品的地方买房，而不是去到三四线城市去买房。

　　2、购买力问题

　　农民工收入如何？所谓农民工，大多知识水平低，从事的都是劳动密集型工作，薪水较低，缺少按揭贷款的条件和意识，父辈是农民，也不会有太多支持，在楼市价格虚高的状态下，怎有能力买房？

　　有条件购房的农民群体，实际上已经购房。剩下的农民群体，不管是给户口也好，还是给补贴支持也好，最终还是要看他们的购买能力，从目前情况来看，短期内要让大部分农民工有住房消费能力尚不现实。同时，依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价，存在一定的风险。现阶段农民进城购房的贷款风险补偿机制尚不健全，贷款执行难度较大。另外，在土地流转与农村制度改革未定的背景下，农民有效担保难定，因此，贷款还款监督执行较为困难。

　　3、政策配套问题

　　最重要的是，买房后的配套工程，子女教育问题、养老保险、医疗保险，年龄大了之后的收入问题，物业费、水电费、采暖费、生活基本开支都会大大增加，靠其微薄收入很难支撑。

　　事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。

　　因此，想要要想让农民工成为去库存的主力军，还需要很长的时间。这项政策还有很多坎要迈,需要靠城镇化等多项改革全面推进才行,但放在全面建成小康社会的大背景下,国家投资向民生建设倾斜幅度想必更大,对农民工进城落户买房、稳定房地产市场大可乐观一些。

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