新一轮高库存将至 销售压力增大

　　资金链风险将增大

　　中国证券报记者翻阅81家房企年报发现，由于去年的销售情况普遍良好，房企资金状况略有好转。81家房企期末现金及现金等价物余额总计2213.5亿元，同比增长5.49%；平均资产负债率与上年基本持平，负债率低于60%的有29家；60%-70%之间的有20家；70%-80%的有23家；超过80%的有9家。

　　相比去年，今年以来房地产市场的景气度逐渐回落。国家统计局发布的2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况数据显示，2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点；商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，下降3.7%。

　　这反映到部分城市楼市状况，即一些楼盘的降价促销，引发楼市崩盘论甚嚣尘上。宋延庆告诉中国证券报记者，近年来，大多数房地产企业在追求行业排名和高增长惯性驱使下，基本是以债养债的发展模式。兴润置业因资金链断裂而引发的债务违约风波，让很多人产生这样的疑问：今年会不会有更多的企业出现资金链断裂？

　　宋延庆给出答案是“会”。理由有三点：一是目前市场上商品房库存量很大，潜在供应量更大，而今年的销售形势却不容乐观；二是为了控制信贷风险，金融机构已逐步收紧对开发贷款、经营性物业抵押贷款和个人按揭贷款；三是如果某些三四线城市出现降价潮，或某些中小房企出现资金危机，很有可能引发恐慌而快速蔓延。

　　万科董事长王石在3月28日召开的万科2013年股东大会上表示，对中国房地产行业的未来持谨慎乐观态度。任志强则在多个公开场合告诫房企，对今年形势不要盲目乐观。

　　事实上，从房企2013年年报中可以测算，除去房企自筹的资金外，房企的外部资金来源中，销售定金及预收款占46.2%；来自银行贷款的比例占45.1%；房地产基金、信托、海外债券等其他资金仅占8.7%。“销售回款和银行贷款仍占大头，而今年银行贷款紧缩，且销售情况不及去年，因此房企的资金链风险会增大。”宋延庆认为。

　　“内生风险”越来越大

　　不容乐观资金状况，以及下半年或将到来的新一轮高库存期，意味着今年可能是房地产市场风险较高的一年。而且，与前些年因外在调控所引发的风险不同，目前的市场运行风险更多是“内生风险”，也就是地价越来越高、房价越来越高、以债养债发展模式等内因使风险累积越来越高。

　　“市场好的时候，无论多么严厉的调控，效果都不明显；当现在调控放宽的时候，无论多么小心地呵护着泡沫，也未必能如愿。敏感的企业应该采取加快跑量、现金为王的策略，适当、适时降价是有必要的。”宋延庆说。继杭州、南京 等地有项目出现大幅降价后，北京、广州 、深圳 等地也有项目跟进。

　　不过，个别城市、个别项目的降价并不具有代表性，也并不意味着整个市场会出现大规模下降的危机，但多家房地产研究机构预测，房价松动将在下半年更加普遍。

　　华业地产(600240,股吧)副总裁陈云峰曾表示，“从今年前两个月的销售情况来看，今年的市场比我们预想的还要差，销售节奏要跟着市场调整。”

　　宋延庆也认为，在大范围的降价潮出现前，房企要进一步加快消化库存，回笼资金。可能的话，力争上半年完成全年销售目标的60%以上，减轻下半年的销售压力。从北京、上海 等一线城市推盘节奏来看，4月份供应量大增，且大部分平价入市，预计二季度会保持这种态势，不少房企开始抢在上半年尽量多的回笼资金。（作者 姚轩杰）

关键词：库存,销售,资金,地产