进军代建、回归产城 华夏幸福轻资产转型迈步

　　暴雷后的华夏幸福，在持续高效推进债务重组的同时，不断探索企业新活法：回归产城服务、布局代建业务，全面转型轻资产。

　　9月14日，身负债务压力的华夏幸福，因中标沈阳苏家屯区项目的工程管理及造价咨询业务而备受关注，也让代建行业再次成为焦点。

　　在“保交楼”任务叠加万亿市场规模的前提下，轻资产代建业务已经逐渐成为房企的“必争之地”。

　　公开数据显示，国内代建行业市场不足10%，距欧美市场20%至30%的区间还相差很多。据中指研究院预测，我国代建市场渗透率将于2025年达14.3%，对应项目销售额破2万亿元。同样据CRIC数据显示，目前百强房企中已有万科、保利、中海、绿城等36家进军代建领域。

　　业内人士认为，国内代建行业刚刚起步，处于发展初级阶段，存在广阔的发展空间和前景。在此背景下，代建业务因其轻资产等属性正在逐渐成为房企第二增长曲线的“新武器”，也成为部分出险房企的“救命稻草”。

　　“幸福安基”成立 正式进军代建市场

　　需要注意的是，华夏幸福并不是刚开始涉足代建领域。有资料显示，2016年华夏幸福曾与中国铁路物资股份签订《委托代建合同》。根据合同，华夏幸福投入40亿元代建资金，对北京丽泽金融商务区中国铁物大厦项目进行建设和管理。

　　虽然自6年前，华夏幸福就已经开始涉足代建业务，但近几年来并没有形成规模化的布局。不少业内人士表示，随着今年8月幸福安基的正式成立，标志着华夏幸福加速进军代建市场。

　　据悉，“幸福安基”全称“北京幸福安基建设管理有限公司”，成立于今年8月18日，注册资本1000万元，法定代表人为郑伟。公司是华夏幸福旗下专注经营代建业务的全资子公司，主要承接轻资产代建业务的拓展、经营和管理。

　　在成立不到一个月的9月14日，幸福安基以公开招标方式中标沈阳市苏家屯区项目。资料显示，该项目原为恒大集团持有，为沈阳恒大文化旅游城住宅部分工程，总建筑面积72万平方米。

　　据了解，2018年6月沈阳恒大文化旅游城正式签约。按照规划，苏家屯区将在未来五到八年内，建设成为集童世界乐园区、文化旅游商务区、休闲生活居住区三大功能为一体的新城。

　　但随着楼市调控的持续深化，高周转模式难以为继，恒大债务危机日益加重，项目开发进入停滞阶段。

　　业内人士表示，在此情况下，华夏幸福接盘恒大，不仅有利于华夏幸福的自救，也加速推进了恒大项目的交付。

　　值得注意的是，除了沈阳恒大项目外，华夏幸福于近日也成功签约首个片区综合开发类代建项目，代建业务布局加速。

　　据9月23日消息，北京幸福安基成功签约廊坊1.3平方公里，总建面180万方片区综合开发代建项目，为委托方提供全流程代建管理服务，包含住宅、商业、公共服务等多种业态。该项目位于廊坊北部核心区域，是北京-廊坊城市发展轴线的关键节点。

　　回归产城服务 全面转型轻资产

　　代建业务的加速布局，离不开华夏幸福的战略重塑。

　　据华夏幸福官方微信公众号消息，7月5日华夏幸福举行战略宣贯大会，公司董事长王文学携公司管理层与员工代表出席会议，会议宣布华夏幸福正式向轻资产转型。

　　会议内容显示，华夏幸福将在2022年到2025年三年内，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑以产业发展为核心的政府服务体系（含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等）和以空间服务为核心的企业服务体系（含选址、代建、企业物业、投融资咨询等），全面转型成为产业新城服务商。

　　在新战略指引下，华夏幸福将业务分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块，并匹配了新组织架构与新分配机制。

　　具体来看，产城开发业务将“轻重结合”，依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时保留一定开发业务，为城市发展提供综合解决方案。

　　招商与园区服务将全面向轻资产转型，在做好产业招商与园区运营服务的同时，培育以空间服务为核心的企业服务，成为重要增量业务。

　　住宅业务将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，根据公司资产负债表保持适度规模，以总负债率和净负债率两条红线进行严格约束。同时探索地产发展新模式，发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等轻资产业务。

　　据统计，目前华夏幸福招商服务（轻资产输出）累计固投签约突破100亿，包括12个委托区域，29个签约项目；产业园区轻资产运营模式已新拓展项目3个，为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。

　　招商业务累计签约项目7个，项目总投资超45亿，其中4个项目已落地在轻资产招商业务，物业累计签约项目 25个，签约面积 283万平，合同签约额 2.8亿，新进山东、陕西、云南三省，新业务拓展已覆盖7省7市。

　　债务重组推进 “幸福”上岸可期

　　说起华夏幸福，其债务重组是绕不开的话题。在轻资产业务快速落地的同时，华夏幸福的债务问题也在持续推进。

　　梳理时间线可以发现，自2021年2月正式出现债务违约、到2021年12月9日债务重组迎来实质性进展、再到当下，华夏幸福的债务危机化解速度相当高效。

　　据华夏幸福公告显示，截至2022年8月31日，《债务重组计划》中2192亿元金融债务，已签约实现债务重组的金额累计达到1203.15亿元；同期，公司累计未能如期偿还债务金额合计576.48亿元。

　　同时为进一步推进债务重组的实施，华夏幸福在公告中提出，在《债务重组计划》基础上，拟增加偿债资源和选择权，特制订《补充方案》。华夏幸福通过梳理现有优质、有潜力的资产，搭建“幸福精选”平台，并以该平台股权作为新增偿债资源实施以股抵债。

　　公告显示，“幸福精选”平台以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心，业务载体为幸福基业物业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司等华夏幸福下属公司。

　　华夏幸福在公告中表示，为保障选择“股”的债权人收益的实现，后续公司将全力推动“幸福精选”平台资本运作相关安排，择机通过包括但不限于“幸福精选”平台在资本市场独立上市、将“幸福精选”平台股权以现金方式出售等方式协助债权人实现“股”的退出。

　　业内人士表示，随着债务重组的加速，在全面转型轻资产的新战略下，华夏幸福“上岸”可期。（来源：中国网地产）