环京楼市 春潮涌动下的机遇与挑战

　　京津冀一体化进程加速众多房企看好环京楼市

　　环京楼市春潮涌动下的机遇与挑战

　　环首都“半小时通勤圈”、北京大兴国际机场进入内部精装修阶段、北京产业外迁与转移……

　　可以看到，近年来京津冀一体化的进程在加速推进，良好的政策引导正在为城市圈发展创造良好条件。毋庸置疑，未来京津冀协同发展将进一步深化，产城融合、职住均衡将逐步实现。

　　环京楼市一直以来备受关注。近些年，诸多品牌开发商纷纷进驻环京区域，包括万科、华夏幸福、融创、碧桂园等。品牌开发商的进驻给环京人民的居住品质带来了提升，为购房者提供了更多优质的项目选择。

　　过去两年，环京市场受到政策严控，成交量直线下降，众多本地中小开发商面临较大资金压力，有些品牌房企也开始悄悄寻找接盘方，也有一些开发商坚持看好环京区域市场，认为调控只是暂时抑制了需求，购房需求仍然存在，随着京津冀一体化的推进，未来环京楼市价值潜力很大。

　　近日，随着房地产市场“一城一策”政策的实施，高碑店、石家庄陆续推出了人才引进政策，变相放松了楼市调控。

　　新政策的陆续出台，再度掀起人们对环京楼市的热议。春潮涌动下，哪些区域房价会发生变化？哪些项目会热销？环京楼市机遇与挑战并存。

　　高碑店人才引进政策出台

　　打开环京楼市新窗口

　　3月9日，河北省高碑店市下发的《关于支持民营经济发展的实施意见》中提到，允许特定人群在高碑店市购买一套商品房，但3年内不得上市交易。

　　对比当地政府2017年5月27日颁布的政策：对于非高碑店户籍家庭，需提供3年及以上纳税证明或社会保险缴纳，且限购一套。此次政策被解读为借助人才引进政策变相放开楼市限购。

　　值得注意的是，继菏泽、济南、郑州等多地调整楼市限购政策后，高碑店是环京首个调整政策的区域。

　　业内人士指出，高碑店这次为环京区域楼市打开了一个新的窗口，具有信号意义。目前人才引进落户政策细则尚未确定，对环京楼市能否产生积极作用，还需观察主管部门的实际政策执行情况。

　　政策出台后楼市稳定

　　笔者了解到，高碑店新房价格在2016年也经历了一轮快速上涨，最高时，高碑店新房价格达到1.5万/平方米。随着去年环京最严调控政策的实施，高碑店楼市“虚火”渐去，新房价格逐渐回归到8000-10000元/平方米左右。

　　高碑店人才引进政策出台后，并没有对区域房价带来明显的影响。目前区域内项目均价在万元左右，也有部分高端产品单价在1.6万元上下。

　　业内人士分析认为，目前看，政策对房地产市场的拉动有限，在“房住不炒”的政策大背景下，环京楼市不会出现上一轮暴涨的可能。高碑店目前的情况是尚没有形成产业规模，也不具有人口快速聚集的条件，投资客想快速从楼市获利也不可能，大多持观望情绪。刚需客户短时间不会快速上涨。

　　楼市是否回暖需待细则明确

　　上有政策，下有对策。其实，环京应对限购的“潜规则”一直存在。

　　据悉，2017年的高碑店限购政策出台后，当地开发商就为了卖房采取了“变通”策略：即顾客从购房时开始缴纳社保，以最低标准，三年仅需几千元，三年后再办理网签和不动产登记证，待三年后业主拿到房屋产权证，就可以将房子抵押出去再获得贷款，虽然利率高一些，但也相当于办理了按揭。

　　“之前环京很多城市希望通过人才引进政策来作为变相放松限购的方式，但是很多区域都没有获得批准，高碑店这次能够实施，为环京区域楼市打开了一个新的窗口，在实现当地产业发展的同时能够促进职住平衡，这也符合大的发展趋势。”合硕机构首席分析师郭毅在接受采访时表示。

　　郭毅认为，随着高碑店政策的获批，预计还会有更多的环京以产业为龙头的限购放松政策出台，对环京楼市来说会产生积极作用，对关注环京楼市的购房者提供了一个机会。但政策放开之后还要看市场监管层的实际落实情况，包括主管部门执行层面的松紧度。

　　户籍政策放开两天千人迁入

　　石家庄购房全面宽松

　　3月19日，石家庄市全面放开了城区、城镇落户限制，并将户口迁入审批权限直接下放至各城镇户籍派出所，真正实现了城区、城镇户口准迁迁入业务“一门办、即时办”，户口迁入“零”门槛。

　　根据媒体报道，新政策实施后，石家庄市各派出所内前来咨询、办理落户手续的群众络绎不绝。19日、20日两天时间，已有1123名群众办理了石家庄城区、城镇户口。

　　限购政策变相调整

　　2017年9月，石家庄也迎来了最严厉的“四限”调控，在此前的限购、限贷之上再添“限售”“限价”。

　　2018年石家庄的楼市也是在这种艰难的环境下度过的。

　　值得注意的是，石家庄限购政策是，非本市户籍居民家庭，需要提供本市1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明，才能够在石家庄购房，但是一个家庭限购1套住房。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，此次户籍政策的完全放开，基本就代表了房地产限购政策的调整。之前石家庄落户政策就不严格，现在全面宽松。

　　正定县：6类人才购房

　　可享最高30万元货币补贴

　　3月21日，石家庄正定县人民政府发布《关于强化人才支撑加快培育创新型领军企业的若干措施》的通知。

　　根据《措施》内容，对引进到正定县企业工作并签订服务协议，未在正定县购房的人才，在工作前5年逐年发放安家补贴，标准为1200元/月。各类人才与正定县企业签约工作时间5年以上，工作满2年，户籍关系和人事关系在正定一年以上，在正定首次购买商品住房，可凭购房发票和房产证一次性给予30万元货币补助。

　　6类人才包括中国科学学院和中国工程院院士；国内有一定知名度的高级专家、市管拔尖人才，博士研究生(不含在职教育学历)，正高级专业技术职务任职资格人员等。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时表示，石家庄作为省会城市能够放开户籍政策，对楼市会有深远影响，购房和户籍政策是密切挂钩的。尤其石家庄作为环京重点区域、雄安周边区域，有一定购房潜力。严跃进表示，预计后续全国各地会有购房无门槛的调整，对市场交易会产生影响，也需要谨防市场价格快速波动。

　　燕郊：市场回暖业主信心回升

　　经历了去年一年的谷底徘徊，燕郊楼市在今年年初触底回暖。

　　与通州仅一河之隔，燕郊之于北京而言一直是个特殊的存在。多年前，燕郊便是“北漂”们五味杂陈的栖居地。在北京工作，住在燕郊，每天早上人群涌向北京，傍晚再折回燕郊。“千人挤爆930公交”“30万北漂跨省上班”的新闻也传遍网络。

　　燕郊房价近几年经历了一轮较大的波动，牵动着住在这里的每个“北漂”的心，也是环京楼市的重要风向标。笔者了解到，目前燕郊楼市略有回暖，整体市场平稳，业主对楼市信心回升。

　　最严限购致房价几近腰斩业主抛房

　　从2015年年底开始，燕郊楼市开始了上一波快速上涨。一年时间内，新房价格从单价1.8万元/平方米快速上涨到3万元/平方米左右。

　　一方面原因是因为全国房地产市场进入上升周期，燕郊楼市随着楼市周期水涨船高。另一方面的重要原因就是北京市政府搬迁通州政策的确立，给燕郊区域带来房价上涨预期。

　　“去燕郊买房”“去燕郊投资”成为当时热门话题。

　　2017年6月，三河出台了限购政策，非本地户籍居民家庭在当地购房，需缴纳3年社保或提供纳税证明，首套房首付统一为30%。

　　随后，燕郊房价应声下跌。一些炒房客迫于资金压力不得不降价卖房。当时，首尔甜城一套310万元的80平方米两居室挂出的售价为165万元，几近腰斩。

　　在燕郊房产中介工作的小刘告诉笔者，前几年很多同事跟家里借钱炒房，他以单价1.5万元左右入手了一套新房，但没想到价格下跌太快，在未跌到成本线前，他协议卖出了房子。也就是在2017年下半年到2018年，燕郊经常会有被套的投资客低价抛售房产。

　　求购房源客户增多业主持房待涨

　　“最近很多客户来问燕郊购房政策，房价有所回暖，很多业主并不着急卖房。”小刘表示，购房人和业主的心理发生了一些微妙的变化，市场信心正在回升。

　　数据显示，近两个月，北三县尤其是燕郊房价上演春季躁动，短期内部分二手房涨价10%到20%，部分新盘到访量亦有50%以上的明显提升。

　　业内人士分析认为，这是长短期因素共同作用的结果。长期因素主要是两年严格限购后，投资需求大量挤出，房价泡沫大幅缩小；短期则是副中心搬迁完成、与副中心规划“四统一”、地铁平谷线规划调整利好信息的催化。

　　“低于4万不要卖，低于3000不出租。”苏女士在燕郊业主群里对邻居们这样说。她告诉笔者，她家住通州，购房并非投资，主要为儿子备一套房，北京购房的资金门槛高，燕郊离北京这么近，未来交通越来越便利，借助副中心的发展，燕郊的房价一定会向通州靠拢。目前通州二手房单价在5万元左右，再过几年说不定燕郊就会到4万元了。

　　对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，市场确有回暖，但炒作肯定也会有，这两块儿是并行的。市场有回暖的迹象，一部分小业主包括中介机构都在炒作燕郊的回暖，希望能把部分小区市场行情变成一个大行情。

　　环京政策松动北三县将何去何从？

　　随着“一城一策”政策思路的推进与落实，全国各地楼市政策出现了一轮调整。

　　环京区域接连有高碑店、石家庄出台了人才引进政策，打开了环京楼市政策调整的窗口。北三县是否也会有相应的楼市松绑政策成为人们关注的焦点。

　　对此，有业内人士分析认为，北三县楼市政策松绑的可能性不大，因为一旦松绑有可能会带来房价的大幅波动。

　　3月11日，由廊坊市住建局、市市场监管局(工商、价格)、市人社局、市税务局、市公安局、廊坊日报社六部门联合组成检查组，对在本市范围内经营的房地产经纪机构，包括商品房代理机构、存量房中介机构等开展打击其违法销售行为的专项行动。

　　就此，廊坊市住建局房产市场执法稽查大队队长张建立表示：“本次专项行动时间紧、任务重、针对性强、重点突出，核心是一个‘稳’字，即实现房地产市场的平稳，既不能大涨又不能大跌。”

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，市场未来走势核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准和认房又认贷的标准是否会变化，这些政策不变市场波动不会大。政策一旦变化，市场将出现明显反弹。燕郊的小阳春已经出现，预计短期市场将出现一波上行，主要原因是超跌反弹，但再涨到之前高位的可能性不存在。